Сделай сам — за что мы на самом деле платим риелтору?

Теоретически каждый из нас может самостоятельно отремонтировать автомобиль, не обращаясь в специализированный автосервис, сам спроектировать и построить дом без строительной компании, продать автомобиль без помощи автосалона или вести собственное дело в суде без адвоката.

Можно. Вопрос только в том, всегда ли стоит делать всё самостоятельно — и действительно ли это окажется дешевле, быстрее, эффективнее и безопаснее?

То же самое относится и к недвижимости. Собственник может самостоятельно продать квартиру, апартамент, дом, земельный участок, коммерческое помещение или другую недвижимость. Покупатель может сам искать предложения, связываться с продавцами, вести переговоры о цене и организовывать последующие этапы сделки.

Сложности начинаются тогда, когда выясняется, что покупка или продажа недвижимости — это значительно больше, чем поиск объявления, осмотр объекта и подписание договора.

Необходимо знать, что проверить, о чём спросить, какие документы потребовать, за чем проследить, какие условия согласовать и в какой момент к процессу следует привлечь нотариуса, юриста, оценщика, банк или другого соответствующего специалиста.

Распространённое представление о работе риелтора довольно простое: он получает объект от одного клиента, показывает недвижимость другому и выставляет счёт. На практике профессиональное сопровождение сделки может включать значительно больше.

Поэтому давайте посмотрим, что действительно может потребоваться при продаже или покупке недвижимости и за что на практике мы платим профессиональному риелтору.

1. Проверка правового статуса и документов на недвижимость

В зависимости от вида недвижимости, страны и характера конкретной сделки может потребоваться, в частности:

• установить собственника или собственников недвижимости,
• проверить, имеет ли лицо, предлагающее недвижимость, право на её продажу,
• проверить полноту и актуальность документов, представленных продавцом,
• сопоставить информацию, содержащуюся в документах, с данными соответствующих реестров,
• установить, требуется ли для продажи согласие других лиц или организаций,
• определить, каких документов не хватает и каким образом их необходимо получить или дополнить,
• определить, какие дополнительные действия следует выполнить до заключения сделки.

Риелтор не заменяет нотариуса или юриста. Однако опытный риелтор должен знать, какие вопросы требуют проверки, какие документы могут иметь значение и в какой момент к процессу следует привлечь соответствующего специалиста.

2. Проверка того, что на самом деле является предметом предложения

Описание недвижимости, подготовленное продавцом или опубликованное в объявлении, — это только начало.

Профессиональная подготовка предложения может потребовать, в частности:

• подготовки описания недвижимости на основании информации и документов, предоставленных собственником,
• проверки существенной информации во время осмотра недвижимости,
• проверки местоположения и непосредственного окружения объекта,
• подготовки соответствующих фотографий, видеоматериалов или других презентационных материалов,
• определения существенных преимуществ недвижимости,
• обращения внимания на обстоятельства, которые могут иметь значение для потенциального покупателя.

Хорошее предложение — это не сокрытие недостатков и не попытка представить недвижимость лучше, чем она выглядит в действительности. Его задача — дать клиенту возможность максимально осознанно оценить то, что он действительно покупает.

3. Обременения, задолженности и другие обязательства

В зависимости от вида недвижимости и страны значение могут иметь, в частности:

• ипотека и другие виды обеспечения обязательств,
• сервитуты, права, требования или иные права третьих лиц,
• задолженности по налогам и местным сборам,
• задолженности перед товариществом собственников, администратором, управляющей компанией или комплексом,
• задолженности по коммунальным услугам и другим платежам, связанным с недвижимостью,
• кредиты или другие обязательства, расчёт по которым может иметь значение при продаже,
• другие записи или обстоятельства, способные повлиять на порядок проведения сделки.

Одного заверения в том, что недвижимость «не имеет обременений», недостаточно — оно не должно заменять проверку доступных документов и соответствующих реестров.

Если существуют задолженности или обременения, необходимо также определить, каким образом они будут урегулированы и какие условия должны быть выполнены до перехода права собственности.

4. Цена — это не только ожидания продавца

Определение цены недвижимости не должно сводиться к тому, чтобы просто указать в объявлении сумму, которую собственник хотел бы получить.

Стоит сравнить, в частности:

• цены предложений на аналогичную недвижимость,
• доступную информацию о фактических ценах совершённых сделок,
• местоположение,
• уровень отделки и техническое состояние,
• площадь и функциональность,
• текущее предложение аналогичных объектов на рынке,
• уровень заинтересованности покупателей,
• ситуацию на конкретном локальном рынке.

В определённых случаях целесообразно также воспользоваться дополнительной услугой квалифицированного оценщика недвижимости и получить профессиональную оценку стоимости объекта.

Риелтор должен уметь сопоставить ожидания продавца или покупателя с реальной ситуацией на рынке, а не просто безоговорочно принимать любую желаемую цену.

5. Договорённости между сторонами и подготовка сделки

Чем ближе сделка к завершению, тем большее значение могут приобретать отдельные детали.

Цена, сроки, способ оплаты, остающиеся в недвижимости мебель и оборудование, срок передачи объекта, условия резервирования, существующие обязательства и другие договорённости между сторонами должны быть чётко определены.

Организация процесса может включать, в частности:

• сбор и систематизацию договорённостей между сторонами,
• координацию необходимой документации,
• контакт с нотариусом и другими участниками процесса,
• определение сроков последующих действий,
• передачу соответствующим специалистам вопросов, требующих юридического, налогового, технического или финансового анализа,
• координацию подготовки документов, необходимых для завершения сделки,
• организационный контроль последующих этапов в соответствии с договорённостями сторон и объёмом заключённого договора.

Риелтор не является юристом, нотариусом, налоговым консультантом или оценщиком. Однако его роль может заключаться в координации процесса и контроле того, чтобы соответствующие вопросы своевременно передавались компетентным специалистам.

А если вы продаёте недвижимость?

Тогда появляется ещё одна значительная часть работы.

Разместить объявление в интернете действительно можно за несколько минут. Но профессиональная подготовка и ведение продажи недвижимости требуют значительно большего.

6. Подготовка предложения, реклама и поиск потенциальных покупателей

Продажа недвижимости может потребовать, в частности:

• подготовки привлекательного и одновременно соответствующего действительности описания недвижимости,
• подготовки фотографий, видеоматериалов и других материалов для презентации объекта,
• выбора подходящих способов и каналов продвижения предложения,
• публикации предложения на соответствующих национальных и международных порталах и сайтах объявлений,
• использования собственного сайта агентства, базы клиентов, сотрудничества с другими риелторами и иных доступных маркетинговых каналов,
• подготовки дополнительных рекламных материалов, если они необходимы,
• ответов на запросы потенциальных покупателей,
• приёма телефонных звонков и проведения переговоров о недвижимости,
• отделения действительно заинтересованных покупателей от случайных запросов и предложений, не соответствующих рыночным реалиям,
• организации времени и сроков просмотров,
• проведения презентаций недвижимости потенциальным покупателям,
• обсуждения цены и других условий сделки,
• ведения переговоров,
• актуализации предложения и реагирования на изменения рыночной ситуации,
• затрат времени, постоянной доступности и терпения — зачастую на протяжении многих недель или месяцев.

К этому добавляются расходы на маркетинг, публикацию объявлений, подготовку недвижимости, поездки, а также время, потраченное на людей, которые в конечном итоге ничего не купят.

Именно тогда стоит задать себе простой вопрос: действительно ли экономия на комиссии всегда означает реальную экономию?

Что ещё может сделать риелтор?

Объём услуги всегда зависит от заключённого договора и характера конкретной сделки, однако профессиональное сопровождение может также включать:

• подготовку и распространение предложения,
• предоставление предложения сотрудничающим риелторам и партнёрам,
• активный поиск потенциально заинтересованных клиентов,
• организацию и проведение просмотров недвижимости,
• ведение коммуникации между заинтересованными сторонами,
• помощь в поиске условий, приемлемых для обеих сторон,
• ведение или координацию переговоров,
• координацию информации о возможных способах финансирования сделки, при этом кредитоспособность и банковские продукты оцениваются соответствующими учреждениями и специалистами,
• планирование последующих этапов процесса и их сроков,
• координацию документации, необходимой для завершения сделки,
• взаимодействие с нотариусом, юристом, банком, оценщиком, застройщиком, администратором или другими участниками процесса,
• координацию порядка погашения существующих задолженностей или обязательств, если они имеются,
• организационный контроль выполнения договорённостей между сторонами,
• участие в передаче недвижимости, включая подготовку протокола приёма-передачи, если это предусмотрено согласованным объёмом услуги.

Таким образом, вознаграждение риелтора — это не плата исключительно за публикацию объявления, ответ на телефонный звонок или открытие двери в недвижимость.

Это вознаграждение за определённый договором объём работы, знаний, опыта, времени, организации, маркетинга, коммуникации, переговоров и координации процесса сделки.

«Сделаю сам» — конечно, можете

Мы не утверждаем, что каждая сделка, проведённая без риелтора, обязательно закончится проблемами. Мы также не утверждаем, что само обращение к риелтору автоматически устраняет все возможные риски.

Профессиональное сопровождение призвано упорядочить процесс, снизить вероятность дорогостоящих ошибок, заранее выявить вопросы, требующие проверки, и избавить клиента от необходимости самостоятельно приобретать всю необходимую информацию только тогда, когда проблема уже возникла.

Потому что недвижимость умеет преподносить сюрпризы.

Иногда значение может иметь неприметная запись в соответствующем реестре. Иногда описание предложения звучит значительно лучше, чем выглядит реальность. Иногда «исключительно выгодное предложение» требует гораздо более тщательной проверки, чем можно предположить по привлекательной цене и фотографиям.

Поэтому вы можете сделать всё самостоятельно. Вопрос заключается не только в том: «могу ли я?», но и в том: «точно ли я знаю, что должен сделать, за чем проследить, что проверить и сколько собственного времени готов на это потратить?».

Если риелтор имеет значение — как выбрать подходящего?

Этот вопрос не менее важен, чем само решение воспользоваться услугами риелтора.

Не выбирайте компанию исключительно на основании её собственных заявлений. Проверьте её.

Стоит проверить, в частности:

• как давно компания действительно работает,
• можно ли проверить её регистрационные данные,
• имеет ли она соответствующее страхование профессиональной ответственности,
• понятно ли она объясняет условия сотрудничества и размер вознаграждения,
• действительно ли она знает рынок, на котором предлагает свои услуги,
• может ли она объяснить процедуры, расходы и последующие этапы сделки,
• говорит ли она открыто не только о преимуществах, но также о рисках и ограничениях,
• кто именно будет заниматься вашей сделкой и координировать процесс.

Почему стоит проверить ILS POLAND GROUP?

В ILS POLAND GROUP мы придерживаемся простого принципа: мы не ожидаем, что вы выберете нас только потому, что мы сами написали о себе несколько красивых предложений.

Проверьте нас.

ILS работает на рынке недвижимости с 2008 года, а недвижимость в Болгарии является одним из направлений нашей деятельности с самого начала существования компании. На нашем сайте мы публикуем информацию, позволяющую проверить историю нашей деятельности, данные наших компаний и зарегистрированного филиала в Болгарии, а также принципы и процедуры, применяемые при сопровождении сделок.

Мы также не исходим из того, что каждая недвижимость является хорошей инвестицией или что каждое предложение подходит каждому клиенту.

Наша задача — не довести до сделки любой ценой. Наша задача — провести клиента через согласованный в договоре объём процесса и предоставить ему максимально полную информацию, необходимую для принятия собственного решения.

>> Познакомьтесь с ILS POLAND GROUP

>> Проверьте данные наших компаний и филиала в Болгарии

>> Узнайте историю ILS с 2008 года

>> Узнайте, как мы работаем при продаже недвижимости

А как насчёт 0% комиссии для Покупателя?

Профессиональное сопровождение не всегда означает, что именно Покупатель несёт расходы на вознаграждение ILS.

В случае отдельных предложений вознаграждение, связанное с сопровождением сделки, оплачивает Продавец, застройщик или другое лицо, предлагающее недвижимость. В таком случае Покупатель может пользоваться профессиональным сопровождением ILS в объёме, предусмотренном заключённым договором, не оплачивая вознаграждение ILS.

>> Узнайте, как работает 0% комиссии для Покупателя

Сделать всё самостоятельно?

Конечно, можете.

Но прежде чем решить, что вознаграждение риелтора — это исключительно дополнительный расход, подумайте, какой объём знаний, времени, организации, маркетинга, переговоров и координации процесса вы в таком случае берёте на себя.

Потому что комиссия риелтора — это не вознаграждение только за то, чтобы открыть дверь в недвижимость. Вы платите за согласованный объём профессиональной услуги, благодаря которой вам не приходится выполнять всю эту работу самостоятельно.

>> Свяжитесь с ILS POLAND GROUP

Недвижимость с юмором — но с вполне серьёзным выводом

Некоторые приведённые ниже примеры и фотографии носят юмористический характер. Однако в несколько преувеличенной форме они показывают вполне реальный принцип рынка недвижимости:

описание, привлекательная фотография, низкая цена или заверения продавца не должны заменять тщательную проверку того, что на самом деле является предметом предложения.

Одним из примеров того, что может потребовать особого внимания, являются необычные записи в реестрах недвижимости. Ниже мы сохраняем исторический пример фрагмента польской земельно-ипотечной книги:

Источник исторического материала: facebook.com/Agent.Po.Robocie

В галерее ниже вы найдёте другие примеры, которые — иногда с большой долей юмора — показывают, почему при покупке или продаже недвижимости стоит проверять гораздо больше, чем первое впечатление.